Per quanto riguarda le spese condominiali, l’art. 1123 del codice civile stabilisce che le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni: ogni unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all’intero edificio e pertanto ogni proprietario è tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente.
Non tutte le cose comuni, però, sono destinate a servire i condomini in ugual misura. È quasi sempre il caso degli immobili commerciali che sono ubicati a piano terra con accesso diverso da quello condominiale e che pertanto utilizzano in misura ridotta i beni comuni rispetto agli altri. In queste circostanze trova applicazione l’art. 1123 secondo comma per il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne, cioè ai servizi effettivamente fruiti o comunque fruibili. In proposito, risulterà nulla la clausola del contratto di locazione commerciale che preveda il pagamento, da parte del conduttore, di spese condominiali e oneri accessori relativi a servizi di cui il conduttore stesso non ha beneficiato.
Per quanto riguarda la suddivisione degli oneri accessori tra il locatore e il conduttore, la regola generale fa riferimento all’art. 9 della Legge 392/78 in quanto richiamato dall’art. 41 della medesima legge. Tale norma prevede che le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento dell’aria e allo spurgo dei pozzi neri/latrine, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni (con la precisazione svolta sopra rispetto all’uso), sono totalmente a carico del conduttore, mentre quelle relative al servizio di portineria sono dovute da quest’ultimo nella misura del 90%. È opportuno sapere, però, che nelle locazioni ad uso commerciale le parti possono contrattare liberamente la materia delle spese, senza alcun vincolo.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia è la seguente: «In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, la pattuizione che pone a carico del conduttore le spese che di norma gravano sul locatore, comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all’uso convenuto, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978, poiché tale norma non esclude la validità di qualsiasi accordo vantaggioso per il locatore, ma soltanto di quei patti che preventivamente eludono diritti attribuiti al conduttore da norme inderogabili contenute nella medesima legge».
In tale contesto, il locatore può accollare al conduttore il pagamento di spese condominiali che, invece, in assenza di espressa pattuizione sarebbero escluse. Oltre che per il canone, quindi, anche queste voci di spesa potranno essere oggetto di contrattazione tra le parti.
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