Nel 2025 gli investimenti alberghieri in Italia hanno toccato quota 2,5 miliardi di euro, con un balzo del 19% sull’anno precedente e un valore superiore del 35% alla media dell’ultimo decennio. È il dato che emerge dall’EY Italy Hotel Investment Report 2025, fotografia aggiornata di un mercato che accelera e che torna ai livelli più alti dall’inizio degli anni ’20. Numeri che, letti nel loro insieme, raccontano un comparto in movimento e sempre più osservato da capitali italiani e stranieri, attratti da performance operative solide, disponibilità di liquidità e una pipeline di operazioni che spazia dagli asset prime ai progetti di conversione.
Crescono senza sosta gli investimenti negli hotel italiani
Un mercato che cresce grazie a riconversioni e sviluppo
Entrando nel dettaglio, il report individua nella combinazione tra stabilità gestionale e capacità di adattamento allo scenario economico globale uno dei motori principali di questa crescita. Non a caso Fabio Braidotti, head of hospitality di EY in Italia, ha sottolineato che «il mercato nazionale degli investimenti alberghieri continua a mostrare una dinamica positiva, sostenuta da performance complessivamente solide e da una crescente capacità del settore di adattarsi allo scenario economico mondiale».
«Nel 2025 le operazioni a profilo value-add hanno rappresentato il 62% del totale, in aumento rispetto al 51% del 2024 e pari a un +72% rispetto alla media dell’ultimo decennio; un dato che riflette l’interesse da parte degli investitori verso lo sviluppo, la conversione e il riposizionamento dello stock alberghiero esistente. Guardando al 2026, secondo le previsioni, ci aspettiamo un ulteriore incremento dell’attività di investimento, con il contributo sia di operatori italiani sia internazionali, in un mercato che continua a offrire opportunità diversificate e coerenti con una prospettiva di medio-lungo periodo» ha poi concluso Braidotti.
Le città trainano, i resort consolidano il loro peso
Se si osserva la geografia dei capitali, il quadro diventa ancora più interessante, perché la concentrazione è restata alta ma con segnali di allargamento. Roma, Milano, Venezia e Firenze hanno assorbito insieme il 55% degli investimenti complessivi e, tra queste, è stata la capitale a guidare la classifica con 630 milioni di euro, pari a un quarto dei volumi totali. A trainare sono stati soprattutto operazioni su strutture di fascia alta e trophy asset, cioè immobili iconici nei principali hub turistici e finanziari del Paese, mentre Milano e Venezia hanno confermato il loro peso rispettivamente con il 16% e il 10%. Allo stesso tempo, il segmento resort ha mantenuto una quota stabile ma consistente: 822 milioni di euro, cioè il 33% del totale, con una concentrazione evidente in destinazioni come Capri, il lago di Como e Forte dei Marmi, mete che di fatto continuano a funzionare da calamita per investitori orientati al leisure di fascia alta.
Capitali esteri e prospettive: il 2026 parte con basi solide
Parallelamente, il mercato italiano si è confermato ancora una volta terreno fertile per i capitali internazionali. Gli investitori cross border hanno rappresentato il 53% dei volumi complessivi, la stessa percentuale del 2024, segno che l’interesse straniero non è episodico ma strutturale e riguarda soprattutto operatori europei e statunitensi. La composizione degli acquirenti ha restituito inoltre l’immagine di un ecosistema bilanciato: gli operatori alberghieri sono rimasti la categoria principale con il 30%, seguiti dai family office al 22%, cresciuti del 18% su base annua, mentre gli investitori istituzionali sono saliti al 21% con un incremento del 77%, segnale che anche il capitale più strutturato è tornato a puntare con decisione sull’hospitality.
Il 2025 ha segnato l’impennata dei capitali, il 2026 parte con attese positive
Guardando avanti, il 2026 si apre con prospettive che gli analisti definiscono favorevoli e che trovano supporto in diversi fattori convergenti. Da un lato, condizioni di finanziamento più prevedibili; dall’altro, una disponibilità crescente di risorse destinate a progetti di conversione e riqualificazione. A questo si aggiunge l’effetto traino dei Giochi olimpici invernali Milano-Cortina, destinati a funzionare da moltiplicatore di visibilità internazionale e da acceleratore di investimenti, in particolare nelle città principali e nelle località leisure di fascia alta. In questo scenario, l’interesse degli investitori continua a orientarsi verso asset prime, strutture luxury e immobili pronti per essere riposizionati, confermando una direzione chiara: l’hotellerie italiana resta una piattaforma appetibile per capitali di lungo periodo e, almeno per ora, non mostra segnali di rallentamento.