La recente analisi del Corriere della Sera sembra parlare chiaro: a Milano, nell'ultimo anno, gli appartamenti in affitto breve su Airbnb sarebbero passati da 25mila a 22.600, con un calo del 9,3% e un prezzo medio a notte salito da 164 a 174 euro. Sembrerebbe, insomma, che il mercato abbia frenato, seppure a fronte di un lieve rincaro delle tariffe. Ma è davvero così? Secondo Fabio Primerano, presidente di Federalberghi Lombardia, no. O meglio, non è corretto parlare di “calo generale” basandosi su un solo canale.
«Questi dati - sottolinea - riguardano solo ed esclusivamente Airbnb. Non si fa infatti riferimento alla forte crescita dell'offerta sugli altri portali, come Expedia o Booking, dove le proposte di affitto breve sono in forte espansione». In altre parole, molti proprietari potrebbero aver semplicemente spostato i propri annunci altrove, riducendo la presenza su Airbnb ma non la disponibilità effettiva di case in affitto breve.
Affitti brevi a Milano: property manager e periodi “oscuri”
Un'altra questione riguarda i costi. Il Corriere della Sera riporta un aumento medio di 10 euro a notte, ma Primerano invita a prendere la cifra con le pinze: «I prezzi - dice - sono aumentati molto di più di quello che sembra». Perché? Da un lato ci sono i property manager, ossia figure o agenzie specializzate che si occupano dell'immobile a 360 gradi, dalla pubblicazione online alla gestione degli arrivi, dalle pulizie al servizio clienti. È chiaro che questo servizio ha un costo e, alla fine, si traduce spesso in tariffe ben più alte per l'ospite.
Fabio Primerano, presidente di Federalberghi Lombardia
Dall'altro, esiste un fenomeno di “oscuramento” degli annunci nei periodi di bassa stagione o quando il proprietario preferisce affittare l'alloggio su altre piattaforme. In pratica, molti appartamenti scompaiono temporaneamente da Airbnb - e quindi dai dati ufficiali - salvo poi ricomparire in momenti più propizi o su altri canali, dove magari sono disponibili a prezzi diversi.
Affitti brevi a Milano: eventi e confronti con gli hotel
Ma non è tutto. Quando ci si concentra solo sul dato medio, si rischia di ignorare variazioni molto significative legate a determinati periodi dell'anno. «Se si guarda, ad esempio, alla settimana della moda - spiega sempre Primerano - i prezzi di una stanza per due persone in appartamento possono superare quelli di una camera d'hotel nella stessa zona».
Per Federalberghi il mercato (generale) degli affitti brevi a Milano non è in calo
Ecco perché il semplice aumento di 10 euro a notte, emerso dall'analisi del Corriere, potrebbe sottostimare ciò che davvero pagano i viaggiatori nelle fasi di picco. In fondo, la vita di una città come Milano è scandita da eventi, fiere e appuntamenti internazionali che spostano l'asticella della domanda (e quindi dei prezzi) verso l'alto. Limitarsi a un numero medio annuale può dunque restituire un'immagine sfocata, senza cogliere le impennate tariffarie nei periodi più caldi.
Affitti brevi a Milano: uno sguardo oltre Airbnb...
Detto questo, la riflessione di Federalberghi non smentisce i numeri raccolti dal Corriere della Sera: che Airbnb abbia registrato un calo di inserzioni può essere vero. Ma, secondo l'associazione di categoria, è improprio tradurre quella flessione in un rallentamento complessivo del mercato degli affitti brevi a Milano. Gli annunci “persi” su una piattaforma potrebbero tranquillamente essere “guadagnati” su un'altra, magari con un ritorno economico ancora maggiore per i proprietari.
Insomma, per capire se il fenomeno stia davvero rallentando, bisognerebbe allargare lo sguardo a tutte le piattaforme, alle agenzie e ai numerosi servizi online nati negli ultimi anni. Altrimenti, si rischia di dare per “in calo” qualcosa che, in realtà, è soltanto in continua trasformazione.