Il panorama dell’ospitalità italiana sta cambiando rapidamente. All’interesse crescente dei grandi marchi internazionali del lusso, come Four Seasons Hotels and Resorts e Rocco Forte Hotels, si affianca una trasformazione strutturale dei modelli di business. Sempre più operatori stanno abbandonando la proprietà diretta a favore di formule “asset light”, con contratti di management, franchising, lease e co-investimenti. L’obiettivo è migliorare efficienza operativa e redditività, valorizzando al tempo stesso il posizionamento dei brand, l’accesso ai canali distributivi globali e l’identità dei territori, in un mercato dove investitori, gestori e sviluppatori assumono ruoli sempre più distinti e complementari. Questo interesse dei marchi globali si inserisce in un contesto tradizionalmente caratterizzato da catene di dimensioni medio-piccole e forte proprietà immobiliare. Tuttavia, il modello operativo sta evolvendo. «Il modello asset light si sta facendo strada. L’obiettivo è migliorare l’efficienza operativa e la redditività, con un’attenzione crescente al valore del brand», ha osservato l’advisor Giorgio Bianchi sul Sole 24 Ore.
Il lusso internazionale accelera sull’Italia
Il settore alberghiero italiano vive una fase di trasformazione, con grandi brand internazionali del lusso sempre più interessati a presidiare destinazioni iconiche. Tra i segnali più evidenti c’è il piano di espansione di Four Seasons Hotels and Resorts, che nell’anno del suo 65° anniversario rafforza la presenza nel Paese. Dopo le aperture a Firenze, Milano e Taormina, il gruppo si prepara a riaprire a Venezia lo storico Hotel Danieli e guarda anche alla Puglia come nuova destinazione sul mare Adriatico.
I grandi brand internazionali del lusso sono sempre più interessati a presidiare destinazioni iconiche
La crescita dei modelli di gestione
Tra le formule in espansione emerge l’Hotel Management Agreement (Hma), che separa la proprietà dell’immobile dalla gestione operativa affidata a un operatore specializzato. Secondo i dati di Horwath HTL, nell’ultimo decennio questo modello ha registrato in Italia il trend più dinamico, con una crescita media annua dell’8,3% nel numero di strutture e del 6,1% nelle camere gestite.
Modello asset light: cos'è?
Il modello asset-light è una strategia adottata da grandi catene alberghiere come Hilton, Marriott e Hyatt, che consente di crescere senza possedere direttamente gli immobili. Separando proprietà e gestione, le catene riducono costi e rischi e accelerano l’espansione.
Come funziona:
- Separazione proprietà-gestione: l’hotel non è di proprietà della catena, ma viene gestito o affiliato.
- Contratti di gestione e franchising: i ricavi principali arrivano da commissioni sui ricavi e franchising.
- Crescita rapida: possibile espandere il numero di camere senza immobilizzare grandi capitali.
- Focus sul brand: il valore si costruisce attraverso marchio, marketing e tecnologia.
- Vantaggi operativi: minore esposizione ai rischi del mercato immobiliare e maggiore redditività.
In sintesi: le catene puntano sull’esperienza, il marchio e la distribuzione, lasciando l’immobile a terzi.
«Si tratta di una formula potenzialmente più redditizia sia per la proprietà sia per il gestore», spiega Maddalena Terrano, responsabile ricerca per l’Italia. Nei prossimi anni è atteso un ulteriore consolidamento dell’Hma, a scapito di formule tradizionali come locazione diretta e franchising. Anche i gruppi italiani stanno diversificando le strategie. Starhotels, con 34 strutture tra quattro e cinque stelle, utilizza un mix di proprietà diretta, co-investimento, management e lease contract. A Venezia, ad esempio, il cinque stelle Gabrielli è gestito per conto della proprietà.
Strategie nel segmento alto di gamma
Nel segmento luxury, il caso di Rocco Forte Hotels riflette un approccio flessibile. «Siamo principalmente operatori e, nella maggior parte dei casi, quando individuiamo una struttura esiste già un proprietario o uno sviluppatore. In queste situazioni negoziamo contratti di gestione o locazione», spiega Charles Forte, direttore dello sviluppo. L’eventuale investimento immobiliare viene valutato caso per caso, in funzione del rischio, del capitale richiesto e del potenziale di rendimento.
Un percorso simile riguarda realtà italiane come Icon Collection, che dopo una crescita basata sulla proprietà diretta sta valutando la gestione per conto terzi per ampliare il proprio raggio d’azione. «Oggi guardiamo a nuovi modelli per cogliere opportunità e valorizzare il nostro know-how», sottolinea l’amministratore delegato Federico Ficcanterri.
Il valore dell’identità locale
Tra i modelli più interessanti nel panorama nazionale si distingue Egnazia Ospitalità Italiana, nata dall’esperienza della Borgo Egnazia e della Masseria San Domenico. «L’obiettivo è mettere la nostra esperienza a disposizione di imprenditori e proprietari, preservando l’identità dei luoghi e valorizzando i territori», afferma il fondatore Aldo Melpignano.
Tra i modelli più interessanti nel panorama nazionale si distingue Egnazia Ospitalità Italiana
Tra le strutture in gestione figurano realtà in montagna, al mare e nelle città d’arte, con nuove aperture già in programma. Un approccio articolato caratterizza anche il gruppo Falkensteiner Hotels & Residences, che combina management, locazione e proprietà. Di recente ha assunto la gestione operativa dell’Arbatax Park Resort, uno dei complessi turistici più estesi della Sardegna.
Investimenti e reti globali
Nel segmento upper upscale e lusso, gli investitori istituzionali stanno progressivamente abbandonando la logica puramente immobiliare. È il caso di Italian Hospitality Collection, piattaforma nata dall’iniziativa di Castello SGR, che gestisce strutture come il Chia Laguna Resort e le destinazioni termali toscane.
«Privilegiamo contratti di management e franchising con brand internazionali», spiega Michelangelo Ripamonti. L’integrazione con le reti globali consente di stabilizzare i ricavi grazie a sistemi di distribuzione e programmi fedeltà che, nei principali mercati europei, generano oltre la metà delle prenotazioni. Il quadro che emerge è quello di un settore in evoluzione, dove capitali internazionali, competenze gestionali e identità territoriale cercano un equilibrio per sostenere la crescita dell’ospitalità italiana nei segmenti di fascia alta.