Napoli mette un tetto agli affitti brevi: nel centro storico massimo il 30% per edificio

È proprio il criterio di calcolo a rendere particolarmente rilevante la nuova disciplina. La soglia non viene applicata a una zona complessiva della città, ma al singolo edificio. Il rapporto viene determinato mettendo in relazione la superficie destinata alla residenza ordinaria con quella complessiva delle abitazioni utilizzate per residenza e ospitalità turistica. Restano esclusi dal conteggio negozi, uffici e alberghi. La conseguenza è che il margine disponibile per nuove locazioni turistiche cambierà da condominio a condominio. In un edificio nel quale la quota destinata agli affitti brevi abbia già raggiunto il 30%, non sarà possibile procedere con ulteriori trasformazioni. Dove invece la soglia non sia stata raggiunta, resterà spazio per nuove aperture. Il meccanismo introduce dunque una disponibilità che non dipende soltanto dalla domanda del mercato, ma anche dalla situazione specifica dell'immobile nel quale si trova l'appartamento.

La variante interviene anche sulla classificazione urbanistica. Le locazioni brevi non imprenditoriali vengono inserite nella sottocategoria abitativa A/2, mentre le attività svolte in forma imprenditoriale vengono ricondotte alla categoria delle attività ricettive.

È un passaggio che può avere conseguenze concrete soprattutto per chi dispone di un singolo appartamento. Le norme tipologiche relative alle attività ricettive prevedono infatti, in larga parte, interventi che interessano interi edifici oppure superfici di almeno 300 metri quadrati. Per un'abitazione singola il percorso verso la destinazione ricettiva può quindi diventare complesso.La questione si intreccia con un mercato nel quale la trasformazione di immobili residenziali in alloggi destinati ai visitatori è stata una delle dinamiche degli ultimi anni. A Napoli, secondo i dati Aigab riportati a settembre 2026, sono 4.540 le abitazioni promosse online per affitti brevi, a fronte di circa 440mila immobili complessivi.

Il punto di fondo è il rapporto tra la crescita turistica della città e la disponibilità di abitazioni. Napoli ha visto aumentare arrivi e presenze e, parallelamente, ha registrato una maggiore attenzione da parte degli investitori. Il fenomeno ha interessato anche aree del centro e quartieri che negli anni precedenti avevano conosciuto processi di degrado e marginalità. Oggi la città dispone di un'offerta alberghiera più ampia e di strutture di fascia alta che contribuiscono a diversificare l'accoglienza. Ma la domanda immobiliare legata al turismo non si esaurisce con gli alberghi: gli appartamenti destinati alle locazioni brevi rappresentano una parte dell'offerta ricettiva della città, mentre gli acquirenti internazionali continuano a guardare a Napoli anche in funzione delle prospettive turistiche.

In questo quadro, il limite del 30% può diventare un elemento da considerare nelle decisioni di acquisto e trasformazione degli immobili. La soglia non blocca in assoluto le nuove aperture, ma ne condiziona la possibilità sulla base della situazione già presente nel singolo edificio. Il confronto con altre città d'arte mostra inoltre come le politiche di contenimento dell'offerta turistica possano avere riflessi anche sul mercato residenziale. A Firenze, per esempio, le compravendite di abitazioni sono diminuite di oltre l'8% nel secondo trimestre 2026 secondo i dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Il rapporto tra regolazione degli affitti brevi, valori immobiliari e disponibilità di abitazioni resta quindi uno degli aspetti da monitorare.

La nuova disciplina viene accolta positivamente da Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, che considera il provvedimento un passaggio importante per la gestione dei flussi turistici nei centri storici. «Accogliamo con grande favore l'approvazione della variante sul centro storico da parte del Consiglio comunale di Napoli: un ottimo segnale per il futuro delle città d'arte e per una gestione più equilibrata e sostenibile dei flussi turistici. Si tratta di un provvedimento di grande rilevanza politica e regolatoria, atteso da tempo dall'ospitalità professionale e dal territorio». Secondo Fabri, il provvedimento mostra come le amministrazioni comunali possano utilizzare gli strumenti urbanistici per intervenire sulla diffusione delle attività extralberghiere in ambito residenziale. «In assenza di un quadro nazionale organico, Napoli dimostra che i Comuni possono usare le proprie competenze urbanistiche per governare la proliferazione delle attività extralberghiere in ambito residenziale e tutelare la vivibilità dei centri storici. La soglia minima del 70% di residenza ordinaria per ciascun edificio e regole chiare sui cambi di destinazione d'uso sono strumenti concreti».

Per la presidente di Confindustria Alberghi, la regolazione urbanistica può contribuire anche a ridurre le differenze tra le diverse forme di ospitalità. «Ricondurre le locazioni turistiche entro una disciplina urbanistica certa è anche la premessa per superare asimmetrie ormai storiche, allineando nel tempo standard, dotazioni e applicazione dei tributi locali a quelli richiesti alle strutture alberghiere». Ma la questione non riguarda soltanto l'offerta turistica. «Il riequilibrio del mercato, però, passa anche dalla locazione a lungo termine. Servono garanzie adeguate per i proprietari, perché è anche la loro mancanza a spingere molti immobili verso l'uso turistico». Resta infine da capire come sarà applicata concretamente la soglia. «Il regolamento attuativo dovrà definire con precisione i criteri di verifica del limite del 30%. Trasparenza dei dati e controlli tempestivi saranno essenziali perché la norma funzioni e non alimenti contenziosi», ha concluso Fabri.