Affitti brevi: l’Europa fa il primo passo, mentre in Italia tutto tace

La Commissione europea ha presentato il 9 settembre l’Affordable Housing Act, insieme a una raccomandazione agli Stati membri sulla crisi abitativa. Nel nuovo quadro entrano anche gli affitti brevi: nelle aree dove il mercato della casa è sotto pressione, le amministrazioni potranno introdurre limiti alle nuove locazioni turistiche, tetti al numero di alloggi, vincoli a livello di edificio e limiti al numero di notti. Non sarà Bruxelles a decidere quanti appartamenti turistici potranno esserci a Roma, Milano o Parigi. Saranno i territori a poter intervenire, sulla base di indicatori che misurano la pressione sul mercato abitativo. Tra questi il rapporto tra prezzi delle case e redditi, la sua evoluzione negli anni e le prospettive del mercato.

La proposta nasce anche dalla necessità di dare maggiore certezza alle amministrazioni locali. In diverse città europee, infatti, le restrizioni agli affitti brevi sono state contestate davanti ai tribunali. La Commissione vuole quindi un quadro nel quale eventuali limiti siano motivati, proporzionati e legati a una situazione abitativa documentata. Il provvedimento deve ancora passare da Parlamento europeo e Consiglio. Non è quindi una stretta già operativa, ma segna un cambio di passo: gli affitti brevi entrano a pieno titolo nella discussione europea sulla disponibilità delle abitazioni.

La proposta di Bruxelles ha subito riacceso lo scontro politico. Confedilizia, con il presidente Giorgio Spaziani Testa, ha contestato i criteri individuati dalla Commissione, definendo la metodologia «cervellotica» e denunciando il rischio di un intervento europeo sulla libertà contrattuale e sul diritto di proprietà. Dall’altra parte, AIGAB ha ricordato il peso ormai raggiunto dal settore: ad agosto 2026 erano circa 510mila gli annunci online con CIN regolare, dietro ai quali ci sono centinaia di migliaia di famiglie, 45mila imprese di gestione e circa 150mila lavoratori. Lega e Fratelli d’Italia hanno parlato di un attacco alla proprietà e al risparmio degli italiani, richiamando anche il piano casa del Governo Meloni. Di segno opposto la posizione del gruppo Socialisti e Democratici, con Irene Tinagli favorevole alla possibilità di «restituire le città agli abitanti» e al caso di Firenze, dove gli appartamenti destinati agli affitti tradizionali sarebbero ormai meno di quelli rivolti al mercato turistico. Critiche sono arrivate anche da Etuc, che considera la proposta insufficiente senza misure contro la speculazione e maggiori investimenti nell’edilizia, mentre il Movimento 5 Stelle, con Gaetano Pedullà, l’ha giudicata troppo debole perché non introduce obblighi e non mette risorse sufficienti per aumentare l’offerta abitativa.

In Italia, intanto, qualcosa si è mosso soprattutto a livello locale. Napoli ha scelto di fissare una soglia del 30% per le locazioni turistiche nel centro storico, attraverso una misura che punta a mantenere la prevalenza della destinazione residenziale degli immobili. È un caso particolare perché interviene direttamente sulla quantità di immobili che possono essere sottratti alla residenza per essere destinati al turismo. E proprio per questo si distingue dal percorso seguito finora a livello nazionale. La questione non riguarda soltanto Napoli. Nelle città turistiche la crescita degli affitti brevi può cambiare la composizione dell’offerta abitativa, soprattutto nei quartieri centrali. È il problema che ora Bruxelles prova a riportare dentro un quadro comune, lasciando ai territori la possibilità di stabilire se e dove intervenire.

A livello nazionale, il passaggio più concreto è stato il CIN, il Codice identificativo nazionale. Dal novembre 2024 gli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche devono essere identificati e il codice deve comparire negli annunci. Dal gennaio 2025 sono entrate in vigore anche le relative sanzioni. Il CIN ha portato più trasparenza e tracciabilità in un mercato cresciuto rapidamente attraverso piattaforme e annunci online. Ma non ha cambiato il rapporto tra le diverse forme di ospitalità: identifica l’immobile e chi lo mette sul mercato, non stabilisce quanti appartamenti possano diventare turistici né riequilibra gli obblighi rispetto a un albergo.

Poi è arrivata la modifica della cedolare secca, con l’aliquota salita al 26% dalla seconda unità immobiliare mentre il 21% è rimasto per una sola unità scelta dal contribuente dopo quello che di fatto è stato un compromesso al ribasso all’interno del governo.  Per gli albergatori che chiedevano condizioni più equilibrate, non è stata la svolta attesa. E dopo il CIN e la modifica fiscale, sul terreno dei limiti territoriali il quadro nazionale è rimasto sostanzialmente fermo. Il governo ha solamente avviato il recepimento del regolamento europeo sugli affitti brevi, con una riforma - al momento solo annunciata e per cui si attende - che rafforza controlli e obblighi per piattaforme come Airbnb e Booking.com: verifiche più rigorose sugli annunci, nuovi obblighi di trasmissione dei dati e un sistema sanzionatorio per chi non rispetta le regole, insieme alla revisione delle procedure per ottenere il Codice identificativo nazionale. Il punto, per il settore alberghiero, rimane infatti  quello di partenza: non basta intervenire su un singolo adempimento o su un’aliquota se poi le condizioni complessive con cui si fa ospitalità restano diverse.

Alla fine la questione torna sempre lì: un hotel e un appartamento in affitto breve possono vendere la stessa cosa, una camera per qualche notte, ma non sostengono lo stesso sistema di costi e obblighi. Un albergo ha personale, turni, sicurezza, manutenzione, accessibilità, servizi e una struttura da mantenere aperta e operativa. Un proprietario che mette a reddito un appartamento per soggiorni brevi parte da condizioni completamente diverse. Le due offerte finiscono però sullo stesso mercato turistico e spesso si contendono lo stesso cliente.

È questa la concorrenza che il settore alberghiero considera squilibrata. Non significa che gli affitti brevi debbano sparire, né che ogni appartamento turistico rappresenti un problema. Ma se una parte dell’offerta può crescere senza gli stessi costi e gli stessi vincoli dell’altra, il confronto sul mercato parte da condizioni diverse. Manca però ancora, a livello nazionale, una risposta complessiva sul rapporto tra affitti brevi, mercato della casa e ospitalità professionale.