Affitti brevi, ora i Comuni possono vedere le irregolarità su una mappa online

È anche per questo che gli albergatori chiedono alle piattaforme di assumersi una parte della responsabilità sui controlli. Nell'intervista a Italia a Tavola, Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, ha chiesto a Booking, Airbnb e agli altri portali di verificare gli annunci e di bloccare quelli privi di CIN o non conformi alle regole locali. Il punto, quindi, non è soltanto quanti annunci siano online, ma quanto sia possibile verificare che ciò che viene offerto corrisponda a ciò che risulta nei dati ufficiali. BDSR Lens va in questa direzione: permette di localizzare gli immobili, verificare la presenza e lo stato del CIN e individuare situazioni che richiedono ulteriori accertamenti. Con l'introduzione di BDSR Lens si compie dunque un primo passo verso un mercato meno squilibrato, anche se limitato a una fase di monitoraggio e controllo. Rimangono aperte le questioni relative agli adempimenti che i proprietari degli appartamenti destinati ai turisti devono rispettare e, soprattutto, la distinzione tra piccoli proprietari privati e soggetti che, di fatto, operano come imprenditori gestendo un numero elevato di immobili. Il controllo dei dati è quindi un punto di partenza, non ancora la soluzione al problema della concorrenza tra forme diverse di ospitalità.

A rendere ancora più urgente il tema dei controlli sono i numeri del mercato. Secondo il monitoraggio del Centro studi di Federalberghi, realizzato con il supporto di Incipit consulting e Inside Airbnb, ad agosto 2026 su Airbnb erano disponibili 571.982 annunci di alloggi in Italia, 38.587 in più rispetto allo stesso mese del 2025, con una crescita del 7,2% in un anno. Roma contava 37.387 annunci, Milano 26.610, Firenze 13.902, Napoli 11.497 e Venezia 9.042. Tra le regioni, in testa c'era la Toscana con 72.771 annunci, seguita da Lombardia (66.619), Sicilia (57.335) e Lazio (51.871).

Ma per Federalberghi il dato più significativo non è soltanto la dimensione del fenomeno, quanto la sua struttura. Il 67,5% degli annunci sarebbe pubblicato da soggetti che amministrano più alloggi, mentre l'81,8% riguarda appartamenti interi e il 57,6% immobili disponibili per oltre sei mesi all'anno. Numeri che, secondo la Federazione, mettono in discussione l'idea dell'affitto breve come semplice forma occasionale o integrativa di reddito e mostrano quanto sia importante distinguere tra il proprietario che mette a reddito un immobile e chi gestisce un'attività organizzata su più unità. È proprio su questo terreno che la questione dei controlli assume un peso anche per la concorrenza con l'ospitalità tradizionale: non basta sapere quanti annunci sono online, ma occorre capire a quali immobili corrispondono, chi li gestisce, con quale autorizzazione e se quanto dichiarato coincide con ciò che viene effettivamente offerto sul mercato.

La novità più concreta è la possibilità di trasformare i dati della BDSR in una rappresentazione del territorio. BDSR Lens consente di visualizzare sulla mappa le strutture e verificarne la situazione, mettendo a disposizione degli enti anche elenchi ed estrazioni utili per le attività di controllo. Tra le funzioni indicate dal ministero ci sono la visualizzazione delle strutture prive di Cin, quelle con CIN non verificato, le segnalazioni relative a strutture mancanti e il registro delle verifiche effettuate. Il sistema comprende inoltre una dashboard per l'analisi territoriale e la reportistica.

Il passaggio è importante perché cambia il punto di partenza dell'attività ispettiva. Il controllo può essere indirizzato verso un immobile già individuato attraverso un'anomalia nei dati, invece di partire necessariamente da una verifica casuale o da una segnalazione. La piattaforma non stabilisce da sola che una struttura sia irregolare. Serve piuttosto a individuare situazioni che possono richiedere un approfondimento. È una distinzione essenziale: l'assenza del Cin, per esempio, può rappresentare un elemento da verificare, ma non equivale automaticamente all'accertamento di un'evasione o di un'attività abusiva.

Al centro di questo sistema c'è il Codice identificativo nazionale, il Cin. La disciplina nazionale è applicabile dal 2 novembre 2024, mentre le sanzioni sono entrate in vigore dal 2 gennaio 2025. Il codice deve essere indicato negli annunci e comunicato secondo le modalità previste dalla normativa. La BDSR raccoglie le informazioni provenienti dalle amministrazioni territoriali e associa il codice nazionale alla struttura o all'immobile. In questo modo si crea un collegamento tra l'alloggio fisico, l'attività turistica e la sua rappresentazione digitale. La banca dati ha ormai dimensioni tali da renderla uno strumento rilevante anche per le attività di vigilanza.

Il dato più interessante non è soltanto quanti immobili sono censiti: è la possibilità di mettere in relazione le informazioni sulla stessa unità immobiliare. Un annuncio può essere confrontato con il codice registrato, con le informazioni disponibili alle amministrazioni e con eventuali segnalazioni. Se emergono discrepanze, l'ente può decidere se approfondire. Il controllo diventa così progressivamente basato sull'incrocio delle informazioni, più che sulla singola banca dati.

È soprattutto su questo passaggio che si misura il possibile impatto della digitalizzazione. Una struttura può avere un Cin e risultare regolarmente censita, ma questo non esaurisce tutti gli aspetti che possono essere oggetto di verifica. Per le amministrazioni il valore della BDSR Lens sta quindi nella possibilità di mettere insieme informazioni diverse: dati identificativi, posizione geografica, situazione del Cin, segnalazioni e verifiche già effettuate. È anche il terreno sul quale la richiesta di Fabri alle piattaforme acquista un significato concreto. La presidente di Confindustria Alberghi sostiene che i portali dovrebbero intervenire già nel momento della pubblicazione, «bloccando preventivamente gli annunci privi del Codice Identificativo». Il modello proposto dagli albergatori e quello sviluppato dalle amministrazioni sono però due cose diverse. Le piattaforme controllano ciò che mettono sul mercato digitale; gli enti pubblici verificano la regolarità dell'attività sul territorio. Il punto di contatto è rappresentato dai dati.

La seconda direttrice del cambiamento arriva proprio dal web. Firenze ha scelto il web scraping, cioè la raccolta automatizzata delle informazioni pubblicate online, per monitorare gli annunci relativi alle locazioni turistiche brevi. Il Comune ha affidato un servizio specifico per raccogliere informazioni dagli annunci presenti sulle principali piattaforme e costruire una base dati da confrontare con gli archivi amministrativi. L'obiettivo è verificare la corrispondenza tra ciò che viene proposto ai turisti online e ciò che risulta autorizzato e registrato.

Il caso fiorentino è significativo perché mostra come il controllo possa muoversi in entrambe le direzioni: dalla banca dati verso il territorio e dal web verso la banca dati. Se BDSR Lens permette di partire dall'immobile censito e individuare anomalie, il web scraping consente di partire dall'annuncio e verificare a quale situazione amministrativa corrisponda. In entrambi i casi, la tecnologia riduce il lavoro necessario per individuare i casi che meritano un controllo.

La logica che emerge è quindi diversa da quella del controllo tradizionale. Prima si individua una possibile anomalia, poi si decide dove intervenire. Un immobile può attirare l'attenzione perché non presenta il Cin previsto, perché risulta in una segnalazione, perché il codice non è verificato o perché le informazioni disponibili non coincidono. Nessuno di questi elementi, preso isolatamente, dimostra necessariamente un illecito. Ma più dati possono essere sovrapposti e contribuire a costruire un quadro più preciso. Per Comuni e forze dell'ordine questo significa poter utilizzare meglio le risorse disponibili.

In un mercato composto da centinaia di migliaia di immobili, controllare tutto nello stesso modo non è realistico. Diventa quindi decisivo capire quali situazioni richiedano maggiore attenzione. La stessa logica interessa il fronte fiscale. Un immobile destinato agli affitti brevi può essere individuato attraverso le informazioni amministrative e, quando gli enti dispongono dei relativi dati, confrontato con gli elementi fiscali. Il risultato non è un accertamento automatico, ma un sistema che può rendere più mirata l'attività di verifica.

La discussione non riguarda soltanto la capacità dello Stato di controllare il mercato. Per gli operatori alberghieri ed extralberghieri c'è anche un problema di concorrenza tra modelli di ospitalità sottoposti a obblighi differenti. È questo uno dei punti sollevati da Fabri. La presidente di Confindustria Alberghi distingue tra chi affitta occasionalmente un immobile e chi gestisce «decine di immobili con una struttura organizzata e industriale», sostenendo che a una dimensione professionale debbano corrispondere maggiori responsabilità e standard. Il ragionamento porta direttamente alla questione dei controlli. Se un'attività assume dimensioni professionali, diventa più importante poter sapere quanti immobili gestisce, dove sono, come vengono commercializzati e quali obblighi risultano assolti. Per questo il valore della BDSR non sta soltanto nella possibilità di contare le strutture. Sta nella possibilità di costruire una fotografia più precisa di come l'offerta turistica è distribuita e di come viene proposta sul mercato.

La richiesta di Fabri alle piattaforme si inserisce in un processo più ampio. Il tema non è più soltanto se un appartamento possieda un Cin, ma quanto le informazioni disponibili sulle piattaforme possano essere utilizzate per verificare ciò che accade realmente sul territorio. Oggi il sistema mette già in relazione il censimento nazionale, il codice identificativo e gli strumenti di controllo delle amministrazioni. L'integrazione con gli annunci online aggiunge un altro livello: consente di confrontare ciò che risulta negli archivi pubblici con ciò che viene effettivamente offerto ai clienti. È qui che il mercato degli affitti brevi sta cambiando più rapidamente. Il dato non serve più soltanto a fotografare il fenomeno, ma diventa uno strumento per orientare i controlli. Per gli operatori regolari può significare un mercato nel quale le regole vengono applicate in modo più uniforme. Per chi opera senza rispettare gli obblighi, significa invece che la frammentazione delle informazioni offre progressivamente meno spazio per rimanere fuori dai radar. La vera novità, quindi, è la possibilità di collegare immobile, codice, territorio e annuncio online. Ed è proprio su questo incrocio che si giocherà una parte importante dei controlli sugli affitti brevi.