Affitti brevi, il Governo boccia la legge Ue ma Regioni e Comuni vanno avanti: è caos

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit) ha espresso una valutazione negativa sull’Affordable Housing Act, la proposta presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 per consentire alle autorità nazionali, regionali e locali di introdurre restrizioni alle locazioni brevi e all’acquisto di immobili non destinati a residenza principale nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa. Nella relazione trasmessa al Parlamento il 15 ottobre, il Mit sostiene che il testo, nella formulazione attuale, non possa essere valutato positivamente. Tra le obiezioni figurano la base giuridica scelta da Bruxelles, il rischio di interferenze con le competenze nazionali in materia di politiche abitative e la mancanza di dati europei consolidati che dimostrino la necessità dell’intervento. Il ministero contesta anche l’impostazione della proposta, ritenendo che possa incidere sulla proprietà privata e sul risparmio delle famiglie senza garantire un aumento effettivo delle abitazioni accessibili.

Il progetto europeo prevede di individuare le zone sotto stress abitativo anche attraverso il rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pro capite, con una soglia pari o superiore a otto. In questi territori le autorità potrebbero adottare misure sulle locazioni brevi e sugli acquisti di immobili non destinati alla residenza principale, secondo criteri motivati e proporzionati. La proposta deve però ancora completare il percorso legislativo europeo: non è una disciplina già in vigore. La posizione italiana è dunque di contrasto al quadro proposto da Bruxelles. Il Governo chiede maggiore autonomia per gli Stati, la trasformazione del regolamento in uno strumento non vincolante e lo stralcio delle misure sugli acquisti immobiliari. Una linea sostenuta anche da Confedilizia, che considera il testo un intervento eccessivo sul mercato immobiliare.

Il confronto europeo è aperto da settembre, quando la Commissione ha presentato la propria proposta mentre a livello nazionale non era ancora emerso un indirizzo organico. Da allora, però, il quadro si è complicato: il Governo ha formalizzato le proprie obiezioni, ma alcune amministrazioni hanno continuato a muoversi attraverso strumenti regionali e comunali. Il caso più recente è quello della Puglia, dove il Consiglio regionale ha approvato una legge sulle locazioni turistiche. La norma consente ai Comuni classificati ad alta intensità turistica e ai capoluoghi di provincia di individuare aree nelle quali fissare criteri e limiti per le locazioni, sia imprenditoriali sia non imprenditoriali. Le amministrazioni potranno stabilire requisiti per gli immobili, rapporti tra superficie e numero di ospiti e restrizioni in specifiche zone, sulla base della pressione abitativa e delle caratteristiche del territorio.

La legge pugliese non introduce un limite uniforme valido per tutta la Regione: affida ai singoli Comuni la scelta di intervenire e la definizione delle regole. Esclude inoltre gli affitti della propria residenza principale. Secondo i dati di Aret Pugliapromozione riferiti a settembre 2026, l’87,13% delle locazioni turistiche pugliesi e l’85,38% dei posti letto risultano gestiti in forma non imprenditoriale. La distinzione è rilevante per i proprietari che utilizzano l’affitto come integrazione al reddito. Il presidente regionale Antonio Decaro ha sostenuto che l’obiettivo sia tutelare il diritto alla casa senza frenare lo sviluppo turistico. La norma mette a disposizione dei sindaci strumenti per intervenire in base al tessuto urbano e alle necessità delle comunità. Saranno quindi i regolamenti comunali a determinare la portata concreta delle restrizioni.

Un’impostazione diversa è quella adottata a Napoli, dove è stato previsto un limite del 30% della superficie abitativa destinabile agli affitti turistici per ciascun edificio del centro storico, con l’obiettivo di lasciare almeno il 70% alla residenza ordinaria. Il criterio interviene direttamente sulla quota di immobili di un singolo palazzo che può essere destinata all’ospitalità turistica. La differenza tra i due modelli è rilevante per chi possiede o gestisce appartamenti in più località. In Puglia la legge regionale stabilisce una cornice entro la quale i Comuni possono definire i propri regolamenti; a Napoli il limite previsto è legato alla quota di superficie destinata agli affitti turistici in ciascun edificio interessato.

La comparazione mostra che non esiste un solo modello di intervento. La scelta pugliese lascia margine alle amministrazioni locali per valutare le condizioni del territorio; quella napoletana utilizza una soglia quantitativa riferita al singolo edificio. Per proprietari, property manager e imprese di gestione, questo significa che non è sufficiente conoscere la disciplina nazionale: bisogna verificare anche le disposizioni locali applicabili a ciascun immobile.

Alla frammentazione delle regole si affianca la questione dei controlli. In Italia è già previsto l’obbligo del Codice identificativo nazionale (Cin) per le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazioni brevi o per finalità turistiche, secondo la disciplina vigente. Il codice viene gestito attraverso la Banca dati nazionale delle strutture ricettive (Bdsr), che raccoglie le informazioni necessarie a identificare e monitorare l’offerta. Il Cin è uno strumento di trasparenza e contrasto all’abusivismo, ma la sua efficacia dipende anche dalla possibilità di verificare le informazioni e confrontarle con gli annunci pubblicati sulle piattaforme e con i dati disponibili agli enti territoriali. La presenza di un codice identificativo, infatti, non sostituisce il rispetto degli altri obblighi amministrativi, edilizi, fiscali e di sicurezza.

Il tema era già emerso con la disponibilità, per i Comuni, di strumenti per individuare su una mappa online le possibili irregolarità degli affitti brevi. La capacità di incrociare le informazioni e intervenire sugli annunci sospetti è un passaggio importante, ma resta distinta dalla scelta politica di stabilire se, dove e quanto limitare le locazioni turistiche. Il quadro si complica ulteriormente perché gli enti locali possono adottare criteri diversi mentre i controlli devono fare riferimento a obblighi nazionali e disposizioni territoriali. Per gli operatori, la certezza di avere un Cin non significa automaticamente essere in regola con ogni prescrizione applicabile all’immobile.

La regolamentazione degli affitti brevi riguarda anche il rapporto con le strutture ricettive professionali. Gli alberghi devono rispettare obblighi organizzativi e requisiti di servizio che non coincidono con quelli previsti per chi affitta un appartamento, ma le due forme di ospitalità intercettano una parte della stessa domanda, soprattutto nelle città d’arte e nelle destinazioni più frequentate. Gli albergatori chiedono quindi non soltanto più controlli, ma anche regole capaci di ridurre le differenze nell’applicazione degli obblighi.

Tra le richieste avanzate, a cominciare dalla presidente di Confindustria Alberghi Elisabetta Fabri nell'intervista a Italia a Tavola, c’è quella di coinvolgere direttamente le piattaforme digitali nella verifica degli annunci, affinché non vengano pubblicate offerte non conformi alle disposizioni vigenti. Il punto è duplice: da una parte bisogna garantire che gli immobili pubblicizzati rispettino gli obblighi previsti; dall’altra occorre definire criteri coerenti per disciplinare la crescita dell’offerta turistica nelle aree in cui questa entra in conflitto con la disponibilità di case per i residenti. Controllare gli annunci e limitare le locazioni sono due interventi distinti, che richiedono strumenti e valutazioni differenti.

Il contrasto tra Governo e Commissione europea non ferma le iniziative regionali e comunali. La Puglia ha scelto una legge che attribuisce ai sindaci la possibilità di introdurre regole territoriali; Napoli ha adottato un criterio quantitativo per gli edifici del centro storico. Altri Comuni possono valutare strumenti diversi, sulla base delle condizioni abitative e della pressione turistica.

Il rischio è che il sistema proceda attraverso interventi separati, senza una cornice capace di coordinare diritto alla casa, proprietà privata e attività turistica. Il Governo contesta la strada indicata da Bruxelles, ma i territori continuano a cercare soluzioni alle criticità locali. Nel frattempo, proprietari e imprese devono confrontarsi con obblighi nazionali, regolamenti comunali e possibili nuove restrizioni. Il problema non è soltanto decidere se limitare gli affitti brevi, ma stabilire con quali criteri, in quali territori e con quali garanzie. Senza un indirizzo condiviso, la regolamentazione rischia di trasformarsi in un mosaico di norme, con conseguenze sulla gestione degli immobili, sulla programmazione degli investimenti e sull’organizzazione dell’offerta ricettiva.